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　分譲マンションの管理には、建物や設備のメンテナンス状況のようなハード面の管理と、管理組合の活動や財務状況のようなソフト面の管理がある。お互いは密接にかかわっており、特にソフト面の管理がしっかりしていないと、ハードも急速に劣化する。このソフト面の管理の中核を担うのが「管理組合」だ。

　管理組合は、分譲マンションを購入した人（区分所有者）で構成される団体で、区分所有者は法律上、当然に組合員になり、管理費などを負担したり、総会での投票を通して管理組合の意思決定を行う。マンションの管理が適正に行われるには、この管理組合が機能していることが大前提になる。

　管理組合が機能するには、実行部隊のようなものが必要になる。その役割を担うのが「理事会」だ。理事会は理事長をはじめ複数の理事が毎月１回程度集まり、マンションの管理に関するさまざまな内容を議論する。そして与えられた権限の範囲で決議し、管理会社に指示を出す。しかし、築年の古いマンションになると理事のなり手も少なくなり、活動が低調になることも珍しくない。