用地の仕入れ競争や建設費高騰で高値が続くマンション市場。中古市場では若干の変化も見られるが、供給が低水準のうちは高値を維持しそうだ。

＞＞特集「日本経済総予測2025」はこちら

　東京23区では2024年上半期（1～6月）、発売された新築マンションの平均価格が1億円を超えた。全国の都市部でも“億ション”は増えている。デベロッパーが競って用地を取得し、地価も上昇傾向だ。

　首都圏新築マンションの平均価格は10月に9239万円（前年同月比40.7％増）、発売戸数は1833戸（同23.4％増、ただし前年同月は前年比46.3％減と少なかった）となった。10年前に比べ平均価格は約2倍、発売戸数は4割減で、発売戸数が減少する一方で、価格は高騰を続けている。

　また、中古マンションの成約価格（その月の成約物件の価格の平均）も20年6月から24年7月までは50カ月連続で上昇している。

　国土交通省の23年度の「マンション総合調査」によると、マンションに「永住するつもりである」と回答した回答者は60％（10年前より8％増、20年前より17％増）に高まっている。デベロッパーも魅力的なマンションを建設すべく、優良用地を競って購入してきた。インバウンド（訪日外国人客）が激増している昨今では、駅近などでホテル用地とも競合する。

　半面、高まった用地購入費用はマンション価格に転嫁され、近年の建築費の高騰も一段の上昇の要因となっている。億ションが首都圏全体のマンションに占める割合は、新築で16％（24年10月発売、コロナ禍前となる19年同月から10％増）、中古で7％（24年7～9月成約、19年同期比5％増）だ。

高額物件の売れ行き鈍化

　しかし、将来の金利上昇が意識されるようになってからは、やや様相が異なるようだ。注目は、首都圏で中古マンションの24年10月の成約価格が4739万円（前年同月比0.5％減）となる一方、新規登録価格（その月の売り出し登録物件の価格の平均）は4703万円（前年同期比13.2％増）となったことだ。24年4月にはその差は824万円となっていたが、24年10月は36万円に縮まった。

　つまりこ…