簡易的な相続登記の義務履行手段も設けられた。一方で、相続登記を申請しないと10万円の過料が科されることがある。

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　今から約1年後の2024年4月1日、改正不動産登記法が施行され、「相続登記の申請」が義務になる。これまでは不動産を手に入れた人が登記を申請することは法的な義務ではなかったが、相続登記されない不動産が増え、真の所有者が誰なのかが分からない「所有者不明不動産」が問題化している。申請しなかった場合には過料が科されることもあり、申請の放置には気を付けたい。

　そもそも不動産登記とは、土地や建物について所在地や広さ、所有者の情報を法務局の登記官が専門的な見地から正しいかどうかを判断したうえで記録することだ。今回の改正法の施行により、①相続により不動産の所有権を得た人は、それを知った日から3年以内に登記を申請しなければならない、②正当な理由がないにもかかわらず申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科されることがある──ことになった。

　特に今回の法改正では、施行日以前に相続が発生していたケースについても、登記の申請義務が課されることには注意したい。相続による所有権の取得を知った日が施行日の前であった場合、施行日から3年以内に相続登記しなければならなくなる。

土地の処分が困難に

　所有者不明不動産によって生じ得る問題について、三つの例を挙げて説明しよう。

　一つ目は、相続した土地を売れずに困ったという例だ。Aさんは最近、父を亡くし、土地を相続した。Aさんはその土地を売れば多額のお金が得られると考え、不動産業者に売却を申し出た。すると不動産業者から連絡があり、「不動産登記簿を閲覧したら、所有者はあなたではなく、別の人でした」と言う。所有者は数十年前に亡くなったAさんの祖父と記載されていたのだ。

　実はAさんの親族は「Aの祖父が亡くなったらその土地はAの父が相続し、父が亡くなったらAが相続する」という口約束を交わしたことがあったが、登記しなかった。Aさんは不動産業者にその事情を説明したが、「そうおっしゃっても、我々にはAさんが真の所有者かどうか分かりませんから」として、その土地を扱うことを拒んだのだ。

　Aさんがその土地の所有者であると第三者に証明するには、祖父の相続人であるAさんの妹、いとこ2人、おじの計4人が「その土地は確かにAが相続した」という旨を記した「遺産分割協議書」に押印し、印鑑証明書を添付して法務局に申請する必要がある。結局、Aさんは何とか4人の合意を取りつけて無事、登記を更新でき、最終的に土地を売って多額のお金を手にできた（図）。

　しかし、山林など買い手が見つかりそうにない土地だった場合、相続人の誰も売ろうとは考えず、登記申請を怠るかもしれない。また、他の相続人が1人でも協力しなければ、登記申請ができない。そのような場合の対処については後述する。

　二つ目は、住宅の所有者が管理を怠った結果、通行人にけがをさせてしまった例だ。古い空き家の外壁が崩れ、たまたま歩いていた小学生に当たってしまった。小学生はけがをして治療を受けた。小学生の親は「住宅の所有者が適切に維持・管理をしていれば、うちの子はけがをしないで済んだはずだ」と考え、所有者に賠償を求めることにした。

　しかし、不動産登記簿に載っていた所有者は何十年も前に死亡し…