不動産にはさまざまな権利が登記されるが、抹消されず形骸化しているケースも少なくない。

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　司法書士として働いていると、顧客から「すでに存続期間が終わった権利の不動産登記を消してほしい」という依頼を受けることがある。不動産登記の権利には「地上権」「永小作権」「質権」「賃借権」「採石権」などがある。他人の不動産を自分の目的に合わせて使うための権利だ。

　不動産登記法では、これら権利の登記は、不動産の所有者など「登記権利者」と、権利を得たり失ったりする「登記義務者」が共同して申請するのが原則だ。権利の存続期間が終わった時、本来はそれらの人が法務局に出向き、「抹消登記申請」（権利を消す手続き）をしなければならないが、何らかの理由でその手続きをしないことがある。そうなると、古くて形骸化した登記が残ってしまう。

　4月1日施行の改正不動産登記法は、前述した五つの権利に加えて「買い戻し特約」の登記に関し、存続期間が満了した後、簡易な手続きをすることで「除権決定」（裁判所が権利を失ったことを決めること）を得られるようになる。

　この法改正が朗報となる理由は、形骸化した登記を消すのは難しいことがあるからだ。消さないまま時間がたつと、登記義務者が亡くなったり、行方不明になったり、法人であれば解散したりといったことが起こる。

　登記義務者が亡くなっている場合、その人の相続人全員が登記義務者になる。登記権利者が形骸化した登記を消すには、登記義務者の相続人全員を探し出して、協力してもらう必要があるのだ。登記義務者が解散した法人である場合、法人が解散した際の清算人（通常はその法人の代表者）を見つけ出し、抵当権（担保）を消す手続きに協力してもらうことになる。

ハードル高い除権決定

　では、登記義務者を探し出せない場合はどうするか。不動産登記法70条によれば、「登記権利者は登記義務…