住宅ローン　「共働き年収1000万円」　中古の購入プランはこれだ！＝平澤朋樹

　現在、金利は史上最低水準が続く。この10年で、70平方メートル換算の中古マンション価格は61％上昇しているのに対し、金利を含む総返済額は31％の上昇にとどまり、金利の低下が価格の高騰をある程度吸収している。

　住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」（2021年4月）によると、実際は、変動金利で借りている人が約7割で、借り入れ当初の返済負担はより抑えられていると思われる。こうした状況の中で、中古マンション購入のマネープランを検討してみた。

ファミリー層プラン

　具体例の一つは、夫婦共働きで世帯年収約1000万円。子ども2人のファミリー層だ。

　購入を想定する中古マンションの物件価格は6000万円。今後の世帯収入の予測や退職金、現在の支出、教育希望などを基にキャッシュフロー表を作成して検討する。夫のAさん（38歳）の年収は800万円、妻（36歳）は時短勤務中で年収280万円。子どもは5歳と2歳。家賃を含め月50万円弱の支出があり、他に旅行やレジャーなどで年50万円を支出する。貯蓄は手取り年収の20％強で年間200万円程度。金融資産は1500万円。購入時の諸費用を6％と想定して、購入必要額は6360万円。自己資金は諸費用360万円と頭金に500万円を充当し、5500万円の借り入れを想定する。

　手元資金を厚めにして運用して増やし、繰り上げ返済や教育資金に充当する方が有利になる可能性があり、頭金は少なめに設定した。現在の教育費負担が大きくなければ、手元資金を運用に回すことができ、一定以上の利回りで運用できれば、返済を急ぐよりも資金効率がよいと考えられる。資産運用はリスクを伴うが、低金利下の現在は繰り上げ返済も運用手段の一つと考え、どちらが有利かを比較した。

　また、住宅ローン控除の税還付メリットも受けられるので、夫婦ペアローンを組む。夫婦の年収差などを考え、夫4000万円、妻1500万円のローン金額にした。住宅ローン控除は2022年度の税制改正で見直しが提案されており、政府・与党は、控除額の上限を支払利…