高止まりする新築価格　流通豊富な中古が主役に＝市川明代

2019年10月15日

（出所）不動産経済研究所、東日本不動産流通機構より編集部作成　（注）新築マンション、中古マンションの価格は平米単価を基に70平方メートルで換算

　＜新築vs中古＞

　ホテル・オフィスの旺盛な建設需要による建築資材の高騰・地価上昇を背景に、首都圏の新築マンションの分譲価格は高止まりを続けている。そうしたなか、活況を帯びているのが中古マンション市場だ。東日本不動産流通機構などの調査によると、中古の成約件数は２０１６年から３年連続で新築の供給量を上回った（図１）。

特集：本気で買うマンション

（出所）不動産経済研究所　（注）2019年3月末時点で判明している20階以上のマンションの件数

新築成約スピード鈍化

　首都圏の新築マンションの供給戸数は、13年をピークに減少傾向にある。ホテルの建設ニーズが高まり、用地取得が難しくなっているのが大きな要因だ。東京23区では平均分譲価格が17年から７０００万円を超える異常事態になっている。東京カンテイの高橋雅之主任研究員は「平均的な年収６００万円世帯なら４０００万円台が限界。親の援助がなければ新築は買えない」と話す。「富裕層がマーケットを支えており、株価が２万円を割れば状況は変わってくるかもしれないが、当面はこの状態が続くだろう」と分析する。

　消費者の傾向にも変化が見られる。不動産経済研究所の調べでは、分譲を開始した月に契約が成立した割合を示す初月契約率は、18年の平均で62・１％。13年以降、下落し続けている。松田忠司主任研究員は「価格が上がっている分、じっくり品定めするようになっているのでは」と分析する。

　新築の供給戸数が伸び悩む中、唯一衰え知らずなのはタワーマンションだ。タワマンは容積率などの規制緩和によって１９９０年代から駅前再開発エリアを中心に急増。供給数はリーマン・ショック後にやや縮小したが、その後も湾岸エリアを中心に増え続けている。同研究所によると、首都圏で08～18年に建設されたタワマンは３６１棟、11万８１０２戸。全供給量のおよそ４戸に１戸がタワマンという計算になる。19年以降は判明分だけで１８３棟、８万４０１２戸の建設が計画されているという（図２）。