週刊エコノミスト Online不動産コンサル長嶋修の一棟両断

長くて3年後「バブル」清算?=長嶋修

    国内外から投資マネーが入る日本の不動産市場(連載と写真は関係ありません)
    国内外から投資マネーが入る日本の不動産市場(連載と写真は関係ありません)

    長くて3年後「バブル」清算/113

     日本の不動産市場には今年からしばらく、国内・海外ともに大きな投資マネーが入ってくることが決まっている。理由は単純で「日本の不動産は割安感・安定感があるから」。私たち日本人から見れば違和感があるかもしれないが、グローバルに見ればこの通りだ。

     とはいえ、2012年の民主党から自民党への政権交代以降、ほぼ一本調子で価格上昇してきた日本の不動産。それを買って賃貸に回した際の収益性を見れば、天井感があるようにも見える。したがって今後の不動産投資は、インカムゲイン(定期的な収入)を主目的としたものは成立しにくく、代わってキャピタルゲイン(値上がり益)を期待した投資が幅を利かせることになるだろう。

    「昨今は収益還元法といった評価手法があるから、理論値を超えた価格にはならない」といった意見もあるが、そうした理屈を超えるのがバブルだ。例えば、1億円のアパートがあり、年間家賃収入が700万円だと表面利回りは7%になる。しかし、資産バブル化のもとで、これが5%、3%でも買い手がつくというイメージだ。表面利回りが3%でいいのなら買値は3・3億円に跳ね上がる。

     なぜ、このようなことが起こるのか。用いられる理屈は大きく三つある。一つ目は「賃料上昇は後からついてくる」というものだからだ。年間700万円の賃料が上昇し、800万円とか1000万円になるだろうというわけだ。このような…

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