Ｊリート（日本版不動産投資信託）の価格は、好調な株式市場とは異なり停滞感が強い状態が続いている。Ｊリート価格の代表的な指数である東証ＲＥＩＴ指数の年間騰落率は16％下落となり、日経平均株価の16％上昇と比較すると対照的な状態だ。（３万円相場の投資術）

　Ｊリートは、コロナ禍による景気後退の影響を受けやすい不動産賃貸専業だ。従って、さまざまな業種が含まれる株式市場に劣後することはやむを得ない側面がある。それでも筆者は２０２１年のＪリート価格は、上昇する可能性が高いと考えている。

　その理由として株式市場の上昇基調が続いているため、Ｊリートへの投資が拡大していない点が挙げられる。

　例えば、Ｊリートと同様に実質的に不動産（主にオフィス）賃貸専業であり、株式市場に上場するダイビルと、Ｊリートで時価総額が最大で、オフィス系を代表する日本ビルファンド投資法人（ＮＢＦ）を比較してみよう。20年12月末の予想配当（分配）利回りは、ダイビルの１・６％に対し、ＮＢＦは３・７％となっている。つまり、ＮＢＦの方が、利回り面での投資魅力がある状態だ。

１４００億円の買い材料

　一方で20年の価格騰落率は、ダイビルはほぼ19年末の価格水準を回復しているが、ＮＢＦは25％のマイナスの状態（図）。オフィス市場悪化懸念の影響は同様にあるはずだが、上場市場の違いだけで価格動向に差異が生じている。この点から見れば、Ｊリート価格の回復が遅い理由は、収益悪化懸念だけでなく株式市場に資金が偏って流入していることが原因となっていると考えられるのだ。

　このように需給面でＪリート市場は、株式市場に劣後する状態になっている。この点をカバーする要因として、Ｊリートがグローバルの株価指数の組み入れとなった点が挙げられる。

　具体的には、英国の指数算出会社であるＦＴＳＥ社が算出しているＦＴＳＥグローバル株価指数にＪリートが20年９月から組み入れられることになった。３カ月ごとに25％ずつ比率を上げて21年６月には組み入れ比率が１００％となる予定だ。

　この指数に連動する運用を目指す機関投資家や投資信託は、Ｊリートに投資する必要が生じることになり、毎回の組み入れごとに７００億円程度の買い越し需要が発生するとされている。

　21年の買い越し需要は、組み入れが終わる６月までの半年で１４００億円となる。つまり、指数組み入れで需給要因は、大幅に改善する余地が生じている。

　もちろん株式市場の上昇基調が続けば、指数による買い越しの効果は限定的になる。指数連動の必要のない投資家がＪリートを売却して、株式市場に資金を振り向ける動きが続くためだ。従って、指数組み入れによる買い越し需要がＪリート価格上昇につながるには、株式市場の上値が重くなる展開が必要だ。

　この条件が整えば、19年のＪリート価格上昇要因であった米国債利回り（長期金利）が２％以下という状況が続いていることは追い風になるだろう。投資家が、利回りを求める状況が再来するためだ。ＮＢＦの３・７％という利回りは魅力的だろう。

（関大介・アイビー総研代表）