大手から個人まで　沸騰！　不動産投資＝中園敦二

2021年5月17日

有料記事

特集はこちらから

「神戸市の一等地にあるマンションに投資しませんか？」

　都内のＩＴベンチャー経営者が、こんな勧誘を受けたのは昨年10月。信用金庫から１０００万円の融資を受けたと、この不動産会社の友人に話すと、間髪入れずに勧められたという。

「今なら低利で追加融資を受けられます。３０００万～４０００万円の投資で、すぐに売り抜ければ１０００万円は稼げる」。「興味がない」と断ったが、数日後「都内にいい物件が出た」と再び勧められた。（狙える不動産）

「１万円から」投資

　インターネット上で不特定多数の個人から資金調達するクラウドファンディング（ＣＦ）。これを不動産投資に活用する不動産ＣＦの件数や出資募集額が、それぞれ２０１９年度は前年比４倍、２・７倍へと急増している（図１）。「スマートフォンで少額から投資ができて簡単」と、個人投資家が増えているのだ。

　従来、個人の不動産投資は賃貸用マンション・アパートか、Ｊ─ＲＥＩＴ(リート)（上場不動産投資信託）ぐらいだった。現物不動産は多額の資金とオーナーとして資産管理が必要。Ｊ─ＲＥＩＴは小口資金で投資できるが、地銀や外国の機関投資家が入り込んできたため、結果的に個人がはじかれた格好になっている。

　そこに登場した不動産ＣＦ。一般的に運用期間は３カ月～３年ぐらいで、賃料収入や物件売却益を配当する。予定利回りは年３～５％程度だ。17年の不動産特定共同事業法（不特法）改正により、事業者の資本金要件などが緩和されて不動産ＣＦの参入者が増えた。

　元サッカー選手（ジェフユナイテッド市原・育成選手）でＧＡテクノロジーズの樋口龍(りょう)社長ＣＥＯ（最高経営責任者）は「サイト登録会員が10万人を突破したが、まだまだ」と、コロナ禍１年で会員６割増に満足していない。同社は、中古住宅について「借りる」「買う」「売る」「貸す」「投資する」をワンストップで提供する不動産テックサイト「ＲＥＮＯＳＹ（リノシー）」を運営する。ＩＴ技術を活用して２０００万円程度の投資用中古マンションを販売するのが主事業だが、約３年前から１口１万円の不動産ＣＦも手掛ける。顧客層は、主婦や高齢者など幅広いという。

　また、金融商品取引法に基づいたＣＦで不動産を取り扱っているのは、野村総合研究所とケネディクスが合弁で設立したビットリアルティだ。機関投資家でしか投資できない私募ファンドを個人に提供するのが特徴である。他の事業者と比べて１口10万円以上とやや高く、顧客は40代が中心。今年３月の新規会員登録は前年同月に比べて約３倍になったという。

　谷山智彦副社長は「『倒産隔離』の仕組みを取り入れているため、当社が万が一、破綻しても顧客資金は守られる」と話す。

募集直後に瞬間蒸発

　コロナ禍で巣ごもりの個人投資家が増え、ＣＦの募集を開始するとすぐに満額になる瞬間蒸発が多発している。不動産会社のトーセイはＣＦが満額となったときに備えて「補欠当選」の仕組みを導入して、キャンセル待ちができるようにした。

　全国の不動産投資市場規模について、ニッセイ基礎研究所と価値総合研究所の試算によると、賃料収入を得られる「収益不動産」の資産規模は約２７２兆円で、うち機関投資家向け「投資適格不動産」は約１７１兆円だ。Ｊ─ＲＥＩＴと私募ファンドが証券化した市場は計44兆円規模で、収益不動産の16％にとどまる。ニッセイ基礎研の吉田資(たすく)主任研究員は「米国は４割が証券化されており、日本には拡大の余地がある。Ｊ─ＲＥＩＴや不動産ＣＦがさらに伸びるだろう」と予想する。