テレワーク浸透による出社率の低下に注目すると、これは新型コロナウイルス禍の前から起きていたことだ。コロナ収束後も完全に元に戻るという事象ではない。今後、本社ビルの売却などの動きにも結び付いていく可能性がある。（狙える不動産）

働き方改革の一環

　まず、データを確認しよう（図１）。東京都心のオフィスビルの空室率は上昇し、募集賃料は下落し始めている。２０２０年は渋谷周辺などのＩＴ企業がいち早く、テレワークへの完全移行やオフィス縮減を実施。それに続くように、日立製作所や富士通が在宅勤務を前提として働き方の変革を発表した。世間では、在宅勤務がオフィスの空室増加に直接影響したとの印象を持ったかもしれない。しかし、これまでデータに表れた空室率の上昇は、企業の業績見通しが不透明となり、新規賃借の契約を取りやめたことの影響が大きいとみている。

　今後、企業業績はＫ字回復といわれるように、まだら模様になると考えられる。オフィス市況も一気に悪くなることはないだろう。ただ、テレワークなどの構造変化が、当面の下押し要因になると懸念する声もある。

　日立製作所や富士通については、大手企業を中心に以前から進んでいたワークプレイス（オフィス）改革の流れに乗っているものだと認識している。ワークプレイス改革とは、企業がマネジメントや社員の働き方を改革する戦略の一部であり、コロナ禍によってスピード感を増して進行している。（図２）。

　コロナ禍前まで２年ほどワークプレイス改革を実施した大手企業を訪問し、実地調査をした。調査先の業種は、ＩＴ、不動産、建設にはじまり、メーカー、金融機関、小売業など多岐にわたった。

　これらのオフィスに共通してみられたのは、まず、個人に決まった机の割り当てがないことである。いわゆる「フリーアドレス」である。

　今は自由の範囲が拡大し、そのときの仕事内容に応じてオフィス内外のどこでも仕事ができるように運用され、ＡＢＷ（アクティビティー・ベースド・ワーキング）と呼ばれている。

人事制度へも波及

　組織はフラット化が進み、上席社員にも特別な場所やデスクがないことも少なくない。書類はデジタル化され、紙は使われない。ただ、固定席で働く社員が減ったからといって、オフィス面積を縮小するのではなく、オープンなミーティングスペースや、集中作業用のブース、顧客とのコラボレーションルームなど優秀な人材を引き付け、価値創造を促すような設備を充実させていた。

　ここで重要なのは、その目的とプロセスである。企業として新しい価値を創造するために、社員のマインドセット（思考習慣）を変えなければならない。そのためには、環境（働く場所）とルール（人事制度など）の変更が必須となる。新たなＩＴ投資も必要だ。オフィスを移転して従来と異なる内装を作り込むとなれば、かかる費用は少なくないが、企業トップのぶれない意思表示が実行を担保する。

　各社で指揮を執ったリーダーの話によれば、総務部、人事部、営業部など縦横広範におよぶ関係者がいる中、全体で意識を共有してマインドセットを変化させたことが成功の鍵だったという。社員から従来のやり方を守りたいとの声が上がることは多いが、やり遂げた後は、社員の満足度はどこでも高くなったと聞く。

　図２の右側にあるように企業は、集約と分散の最適解を探しながら、コミュニケーションの効果が大きく、社員がそこで働くことに喜びを感じる一方で、訪れた顧客も創造的な体験が得られるよう魅力的なワークプレイスを構築するべきだ。それらを支えるＩＴ環境や、ＢＣＰ（事業継続計画）性能も十分に備えなくてはならない。

　このようなプロジェクトの推進は、ファシリティーマネジメント（ＦＭ）と呼ばれる業務の中で、もっとも進んだ領域である。ＦＭは建物や設備の維持・修繕のような業務も含まれるが、ワークプレイス戦略の立案と実行を担う専門部署としての機能に期待が高まっている。

新たな“常態”へ

　オフィスビルを巡るもう一つの顕著な動きが、企業の保有する本社や旧本社などの売却である。ＪＴやリクルートホールディングスなど名だたる企業のビル売却が報じられている。売却の主な効果は、キャッシュの獲得や譲渡益の計上など財務的なものだ。しかし、本社ビルとして利用していた場合は、その後のワークプレイスのありようにも影響を与える。買い主から賃借してそのまま利用を続ける場合もあれば、よそへの移転を前提とする場合もある。

　ワークプレイス改革を実施した企業の本社オフィスの面積は、足元の環境下では減少する場合が多くなるだろう。だが、それをもってオフィス市況を悲観的には考えていない。コロナ前の空室率は１〜２％台で、借り手側からみると移転などの選択肢がない状態だった。５％を超えると、借り手側も移転先を見つけやすくなり、ワークプレイス改革が実行しやすくなる面がある。また、海外と比べ日本のテレワークの生産性はまだ低く、当面のオフィス市況に大きな不安はないとの見方もある。

　いずれにしてもビルオーナー側からみれば、新しいワークプレイスにふさわしい空間を提供すれば、需要を取り込むことができる。共用部分にＡＢＷを支援する設備を充実させたり、高度な感染症対策を施したりするなど提供できる新たな価値はたくさんある。新しいワークプレイスを創るテナント企業のニーズに、オーナー側が対応していくことで、市場は新たな“常態”へ進化していくだろう。

　最後に、都心のオフィスビルの新しい利用方法にも触れたい。企業の研究開発の方向性は、閉ざされたものから、共同研究によるオープンイノベーションにシフトしている。人が集まりやすい都市部のビルは、共同研究に向いている。例えば、三井不動産は、ライフサイエンス拠点と呼ぶオープンイノベーション施設を東京・日本橋周辺に約10カ所展開している。多様な人材が集い、新しい価値を生み出す街へと成長することを期待している。

（大溝日出夫・三菱ＵＦＪ信託銀行不動産コンサルティング部フェロー）