新型コロナウイルスの感染拡大による売り上げの落ち込みにあえぐ事業者を支えるため、経済産業省は事業者向けの「家賃支援給付金」を創設した（制度の詳細は囲み参照）。８月に支給が始まったが、喫緊の需要に迫られて設計した制度だったためか、給付が十分に行き届いていない場面も生じているようだ。本稿では、法律的な観点から、具体的な想定ケースで問題点を指摘し、解決策の提案をしたい。

「賃貸借」以外への適用

　制度の対象となるのは、賃貸借契約などに基づき、土地または建物を直接使用収益する事業者だ。飲食店や小売店に限らず、事務所や娯楽施設なども幅広く対象とされる。実際に賃貸借契約などに基づいて家賃が支払われていることを証明する必要があり、賃貸借契約書や賃料支払い履歴の提出が求められるなど、他の給付金より申請手続きが複雑になっている。

　典型例として想定されるケースならば、多少の手間がかかるとしても申請手続きを完了することができるようにも思われる。

　しかし、実際には、必要な資料をそろえることができないとか、どのような資料をそろえればよいかがわからず申請手続きを行えない、あきらめてしまうというケースも発生し、結果として給付が行き届かないことが懸念される。

　民法や借地借家法に関する理解が必要な場面もあり、特に個人事業者が独力で解決するには酷な場合も生じるであろう。

　具体的なケースを想定して説明する。

ケース１

　事業者Ａは「出店契約」という名称でショッピングモールのフードコートにテナントとして出店し「出店料」を支払っている。事業者Ｂは「レンタルオフィス契約」という名称でレンタルオフィスに事務所を置き「利用料」を支払っている。これらの事業者は制度の対象となるか。

　これらは、契約の名称が「賃貸借契約」ではないケースである。家賃支援給付金給付規程（以下「給付規程」）では、給付対象となる契約を、国内の土地や建物に関する賃貸借契約のみに限定せず、これに類似する契約または処分を含んでいる。

　すなわち、契約の名称を問わず実質的に見て賃貸借契約と類似する契約などであれば、基本的には給付対象となる。ケース１のような「出店契約」や「レンタルオフィス契約」という名称であっても、対価を支払って建物を継続的に直接利用しているのであれば給付対象となり得る。

　不動産実務においては、契約の名称が「賃貸借契約」ではなくても、民法上の賃貸借契約に該当するものは多い。しかし、給付申請しようとする個人事業者にとって、「賃貸借契約とは何か」という理解が浸透しているとは言い難い。契約書の名称だけをみて、制度の適用がないと誤解し、申請をあきらめてしまう例も予想される。

申請ひな型提供が有効

　名称が「賃貸借契約」ではない契約のうち、一定のものについては、業界団体がガイドラインを作成していて、制度の対象となることを明らかにしている。

　例えば、全国石油商業組合連合会のガイドラインは、ガソリンスタンド事業者の「施設使用料」が給付対象になり得ると解説している。しかし、業界団体によるガイドラインが作成されていない契約については、「賃貸借契約に相当する契約であることを説明する書類」を、必要に応じて提出しなければならない。法律の知識に乏しい個人事業者にとっては、この書類の作成は困難だ。弁護士などに相談して作成してもらおうとしても、個別の対応では相対的に費用が高額になってしまう。

　行政が以上の課題に対処するには、契約の名称が「賃貸借契約」ではなくても給付が受けられることを十分に周知し、申請書類を簡素化することが不可欠であろう。行政が一定の要件を箇条書きにしたチェック方式の申請書ひな型を提供する、あるいは弁護士会などと連携して迅速安価な書類作成の仕組みを構築することが、膨大な申請を効率的かつ適切に事務処理するために有効だろう。

ケース２

　賃貸物件で20年以上飲食店を営んでいるが、賃貸借契約書は入居時に作成したきりで、満期がきても更新契約書や覚書などは特に作成してこなかった。賃貸借契約書には「契約期間満了の３カ月前までに何ら通知をしない場合、契約は従前と同一の期間、同一の条件で自動的に更新される」との規定が盛り込まれているし、賃料も欠かさず支払ってきているので、契約自体が有効に存続していることは間違いないのだが、給付申請は可能か。

「契約の存続」証明には

　給付金の申請のためには、原則として契約期間に「２０２０年３月31日」と「申請日」の両方が含まれる契約書を提出し、契約が存続していることを証明する必要がある。ケース２の場合、記載された期間が古い契約書しかないので、手続き上の問題が生じる。

　まず、賃貸借契約の更新について理解する必要がある。契約満期に新たな契約書を作成し直して契約を更新する場合以外に、ケース2にあるような、契約が自動的に更新される旨の規定によって更新してしまう場合がある。これを「自動更新」という。いちいち契約書や覚書を締結し直さなくても契約が更新されるので利便性が高く、多くの契約書に盛り込まれている規定である。

　また、仮に契約書に自動更新の条項が規定されていなくても、借地借家法の規定により、賃貸借の契約期間が満了しても賃借人が使用の継続を希望する場合には、貸し主は「正当事由」（建物の老朽化が著しく、危険性が高い場合など）を備えない限り、契約を終了できないことになっている。これを「法定更新」という。

「自動更新」「法定更新」のいずれの場合も、契約書が作成されていなくても契約は有効に存続しているのだが、給付申請手続き上は特別の対応が必要となる。その賃貸借契約が20年３月31日と申請日の両方の時点で有効であることを、書面によって証明しなければならないからだ。

　１次的には、更新覚書や更新通知を提出することが考えられる。契約を更新した際に、契約期間や賃料など要点のみを更新・合意して、その他の契約は従前通りとすることを確認する書類のことだ。

　しかし、これらの書類もないケース２のような場合には、「契約が存在することを証明する書面」の提出が求められる。しかも、この書面には貸し主の署名押印が必要とされている。つまり貸し主の協力が必要不可欠だ。しかし、貸し主との関係が良好ではない場合や、貸し主が高齢で対応が困難な場合、貸し主と連絡がつかないような場合などには、申請に必要な書類をそろえられない恐れがある。特に、賃料の増額や立ち退きでもめたことがあるとか、顕在化はしていないが立ち退きの計画があるような場合には、貸し主が積極的に協力してくれることは期待できない。貸し主の協力が得られなければ給付申請ができないというのは、手続きのハードルが高すぎる。このようなケースは決して珍しくはないだろう。

　貸し主の協力が得られない場合に申請の道を閉ざしてしまうことは、支援を必要とする借り主に対して酷である。特に、立ち退きを求められているようなケースでは、行政が貸し主に肩入れすることにもなりかねない。

　筆者が給付金コールセンターに確認したところ、「貸し主の協力が得られない場合には、管理会社や仲介業者を通じてでも、なんとか協力を得てください」との回答があった。しかし、貸し主が協力を拒んでいる場合に、管理会社や仲介業者が借り主の立場に立って積極的に交渉してくれるとも考えにくい。

　もちろん、給付金制度につきものの不正受給を防止するためには、契約書などによって契約が間違いなく存続していることを確認することは必要である。しかし、その手段が少なすぎると言わざるを得ない。

借り主に不利な変更

　申請書類をそろえられない借り主に対して門戸を広げるためにはどうすればよいか。ケース１と同様、弁護士などによる意見書を申請書類に添付する方法もあり得る。また、賃貸借契約が存在しないのに賃料を支払うとは考えにくいので、例えば、６カ月分の賃料支払い履歴提出や、写真などにより現実に建物を使用収益していることを証明することも考えられる。これらの方策で不正受給への一定の対処をしながら、実質的な証明手段をもって申請可能とするのが、制度趣旨にかなうのではないか。

　なお、「契約が存在することを証明する書類」について、給付規程は当初、自動更新の場合には貸し主の署名押印入りの書類の提出は必要としない旨の記載となっていたのだが、その後、その部分は削除された。これによって、自動更新でも法定更新でも、書類の提出が必要とされることになっている（本稿執筆の９月18日時点）。法定更新との対応を統一するためとはいえ、借り主に不利な方向への変更は残念である。

　実は制度の目的も、給付規程上「賃料等の円滑な支払に資することを目的とする」と記載されていることから、借り主よりもむしろ貸し主を保護するための制度のようにもみえる。そのような制度目的が妥当かどうかはともかく、法的には同等に扱われるべき借り主の間で格差が生じることは問題である。分かりやすく取り組みやすい手続きにより、必要な人に円滑に給付金が支給されることを願っている。

（吉田修平・吉田修平法律事務所弁護士）

（鈴木崇裕・吉田修平法律事務所弁護士）

（本誌初出　個人事業者へのコロナ禍救済策　申請の煩雑さ、限られた手段…使いにくい「家賃支援給付金」　20201006）

家賃支援給付金の制度概要

　支給対象は資本金10億円未満の企業、フリーランスを含む個人事業者で、企業だけではなく、医療法人、農業法人、非営利法人（NPO）、社会福祉法人も含む。今年5〜12月の売り上げについて、1カ月で前年同月比50％以上、または連続する3カ月合計で前年同期比30％以上の減少があった場合、土地・建物の賃料などを賃借人に支給する。月額賃料の3分の2程度（月額の上限は法人100万円、個人事業者50万円）が6カ月分支給される。