新型コロナウイルス感染拡大による４月の緊急事態宣言以降、不動産市場に大激変が起きた。インバウンド需要を見込んでいたホテルや飲食店などの商業系は、自粛ムードが響き閑古鳥が鳴く日々。２０１２年の自民党への政権交代以降、長らく続いてきた不動産市場の上昇基調にブレーキがかかり、各種メディアからは「バブル崩壊か」との声も聞かれた。

　しかし結論を言えば、バブル崩壊は一切起こっていない。理由は簡潔で、今回は日米欧が同時に大規模な金融緩和を実施し、金融システムが崩壊することを阻止したためだ。今回は「平成バブル」や08年のリーマン・ショック前のバブル、またその崩壊と異なる。一時１万６０００円台まで下落した日経平均株価も２万３０００円台（９月23日現在）と、すっかりコロナ前の水準に戻っている。

　ホテル業界への投資はしばらく冷え込むことになりそうだが、心配ない。都市部のホテル用地は新築マンション用地と競合し、昨今は取得単価の高いホテルが圧勝してきた。新築マンションは年々発売戸数を減らしていたが、ホテルが撤退してもマンション用地にとって代わるだけである。

　東京・銀座に象徴される商業地でも、出店している店舗が仮に撤退しても、そのニーズは高いため、多少の賃料下げはあれどすぐに埋まるだろう。「コロナで都心居住が見直され、郊外や地方への移住が増える」「リモートワーク（在宅勤務）でオフィスの空室率が高まる」といった言説も、現実のものとはなっていない。

空室率ほぼ変化なし

　一時半減した新築・中古一戸建て市場もすっかり息を吹き返し、順調に取引がなされ、在庫を減らしている。むしろ、緊急事態宣言中のマイナスを補って余りある勢いだ。また、８月の首都圏の中古マンション成約件数は前年比18・２％増、平均価格は同５・３％増と絶好調。とりわけ都心３区（千代田、中央、港の３区）の中古マンションの１平方メートル当たりの成約単価は１２５・75万円と過去最高を更新し、在庫件数も減少した（図）。不動産経済研究所によると、８月新築マンションの発売戸数は前年同月比８・２％と減少したが、都区部以外は大幅増、契約率も68・５％とまずまずである。

　一部企業がオフィス床を減少させるとのアナウンスも、限りなく限定的とみている。というのも、在宅勤務で生産性が低下した企業も多く、ソーシャルディスタンス（社会的距離）を保つには、一定の床面積が必要だからだ。何より多くのオフィス賃貸契約は３～５年といった長期契約のものが多く、期間中に解約すると違約金が発生するため、解約の動きは鈍い。渋谷区のオフィス空室率がやや高まったのは、機動的に動けるＩＴ系企業が集積していたためだ。オフィス市場の好不調を占う５％には程遠く、大手町・丸の内や虎ノ門・新宿といったオフィス街にはほとんど変化がみられない。

　このままコロナが一定の終息をみれば、市場には過去最大規模の行き場のないマネーが残る。しかも超低金利といったおまけつきだ。その行き先に注目しよう。

（本誌初出　コロナ移住、本社移転は限定的／65　20201013）

　■人物略歴

長嶋修　ながしま・おさむ

　１９６７年生まれ。広告代理店、不動産会社を経て、99年個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」設立