投資・運用不動産コンサル長嶋修の一棟両断

甘い言葉に乗ると思わぬトラブルも……「マンション管理費削減コンサル」の何が問題なのか

    「マンション管理費が削減できれば、報酬として一定割合をいただきますが、できなければ1円ももらいません」。

    管理費見直しをうたうコンサルティング会社の提案は一見、魅力的に思える。

    ところが、大幅な削減ができるパターンというのは大抵の場合、売り主系列の管理会社から、激安を売りとする管理会社への変更を伴う。

    管理会社によっては、管理委託費が少なくなる代わりに管理の質が低下することもある。

    低価格の管理会社のビジネスモデルは、日常の管理を激安にして受注しておいて、のちのち修繕工事の受注でその分を取り返す傾向が強く、高額な工事見積もりを提示されることもある。

    成功報酬型のコンサルティング会社は管理組合のためではなく、自社への委託手数料につながる「削減額の最大化」に向けた仕事を進めがちで、これまで住民が受けてきたさまざまなメリットを見逃すこともある。

    管理費削減のための会社変更はサービスレベルを維持するか、むしろ向上させながらコストを抑え、マンション住民が満足して納得できるものでなければ意味がない。

    実際に、細かく管理内容の見直しをしていくと、管理会社の変更は、思いのほか大変な作業だ。変更は思わぬ副作用がある。

    まずは「引き継ぎの難しさ」。

    これまでにマンション内で起きたトラブルなどの管理履歴がうまく引き継がれないケースもある。履歴を蓄積している管理会社は少なく、「管理人さんの記憶が頼り」といった管理会社もある。

    管理会社を変更すると、管理人やフロント担当者も代わり「管理会社はイマイチだけど、管理人さんをすごく頼りにしていたのに」といった住民の声が上がることもある。

    また、引き渡し後の一定期間、建物や設備に不具合があった場合、売り主が無償補修するアフターサービス期間が残っているケースも要注意だ。

    系列の管理会社がアフターサービスの窓口になっている場合、売り主や施工会社とのやりとりがうまく引き継がれていないと、受けられたはずのサービスが満足に受けられないといった事態が発生しかねない。

    まずは、マンション住民が管理会社に対してどのような考えを持っているかをアンケートなどで広く意見を聞いてみたい。

    管理組合の業務遂行機関である理事会としては、管理会社を変更せざるを得ないと思ったとしても、住民の管理会社への評価は往々にして異なる場合がある。

    そのうえで、まずは現行の管理会社と管理の中身やコストについて交渉の場を持つべきだ。

    フロント担当者に不満がある場合には管理会社に改善や交代を求め、それでもなお改善されない場合には、理事会として管理会社の変更に取り組むべきだろう。

    一般的にどの程度の管理費が適正なのだろうか。

    「2018年度マンション総合調査結果」(国土交通省)によれば、駐車場使用料などからの充当額を含む1戸当たりの管理費の平均は月1万5956円で、総戸数規模が大きくなるほど管理費は安くなる。

    形態別でみると、単棟型が1万6213円、団地型は1万4660円。

    もちろん、これらはあくまで目安であって、具体的にどのようなサービスがあるかによって異なる。

    (本誌初出 「安易な管理見直し」に注意/84 20210302)


     ■人物略歴

    長嶋修 ながしま・おさむ

     1967年生まれ。広告代理店、不動産会社を経て、99年個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」設立

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